2007年7月22日星期日

勤快人理财法

勤快人理财法
by BayFamily

上次写了个懒人理财妙法。名字没起好,错在“妙”字上。 一叫“妙法”,就有了妖法的嫌疑。你看,宝玉、黛玉都是好玉,这个妙玉就心术不正,不怎么妙了。 所以这回叫理财法。因为是针对勤快人的,纯粹是个苯办法,毫无妙处可言。

我的理财法,不适合各位热爱401K的同志。 请作如下逻辑分析,来判断是否需要接着看下去。

a = 我不是个高度自律的人; b =我年事已高; c=我热爱本职工作;d= 我打算坚守岗位到60岁,最好能再发点余热;e= 我是个懒人,

如 果 a, b, c, d, e, 符合一条,看了也没用。就像当年文革时上大学,地、富、反、坏、右,一票否决,没戏了。因为快速积累财富对你毫无意义。下面的程序完全是废Code. 运算多了,不担加大大脑CPU的负担,还容易造成memory leakage. 当然了,要是为了扔砖头锻炼身体,或是投手榴弹保卫祖国,还可以接着看。

勤快人的法子在理想条件下,是10年达到finanical free,20年资产达到年工资的一百倍。听起来够吓人的吧!

爱 因斯坦的相对论够吓人的。完美的理论来自于一个简单的假设:“光速在真空中不变”。我的勤快人笨办法也只有一个简单的假设,“每年找到一个even cash flow的房子,房价有8%的年增长." 不要忙着对假设下结论,听我讲完。 实在受不了这个假设,可以Goto End.

好了,鉴于你是个勤快人,光在这看我的唾沫星子是不行的。拿出你的笔和纸来,或者打开你的Excel, 算算在这个假设下,会发生什么样的后果。

首先,每年存30%的收入。

第一年,用存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第一个房子,出租。
第二年,用在存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第二个房子,出租。
第三年,用在存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第三个房子,出租。
第四年,把第一个房子的equity借出来,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第四个房子,出租。
第五年,把第二个房子的equity借出来,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第五个房子,出租。
第六年,把第三个房子的equity借出来,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第六个房子,出租。
第七年,把第一个、第四个房子的equity借出,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第七个房子,出租。

第 八年,停止。除非你一辈子相当勤快人。 要想过上好日子,的明白为什么要赚钱。当房东很累,要想过上好日子,必须学会从勤快人,变成懒人。 要是只想finanical freedom, 第八年,第九年,安心守着房子过日子。 第十年开始卖出,因为你的passive income 已经超过你的工资收入了。要是为了一千万,需要一路滚雪球玩下去。二十年以后,你会有一千万

附件上是10万年收入的参考答案。总共有三个表,要对着看。表的内容我就不解释了,勤快人吗,自己算算,再对着看看、好好想想就明白了。

数字是否精确的决定意义并不大,懒人理财法是power of compounding。勤快人理财法是leverage加上power of compouding. 懒人财富是指数成长,勤快人是爆炸性成长。

好了,下面再谈我的假设。

很 多人看见这个假设,马上会跳起来说你bayfamily是做梦,上哪找这样的好事。 我承认,这样的好事难找。勤快人吗,应该通晓全球经济变化。要拿出湖兄的精神,到处找项目。凭良心说说,这样的好事并不是mission impossible. 弯曲过去25年平均房价涨幅为7.8%。只要你不是特别倒霉,买的全是大泡泡,达到平均水平就够了。或者用dollar average 的办法,逐年买进。中国过去10年里,年涨幅也超过8%。 勤快人吗,通晓全球经济,追踪热点地带,努力找,是可以的。

住在中西部的朋友,实在找不到8%,也可以按5%的增幅,中西部也不需要20%的down payment, 来实现even cash flow. 有更大的Leverage,财富的成才更是惊人的。看看石头就知道了。

马 上有人会问,弯曲没有正cash flow 的项目,这我也承认。现在是没有了。但过去有,通常是买了房子第三年的样子可以有positive cash flow. 我的计算是为了简便起见,如同热力学的卡诺循环,是热力学第二定律下的极限。 没有正的cash flow, 开始的时候,你的多帖些现金。会对增长有些影响,但不大。有耐心的人可以自己算算。其实,找不到cash positve的也不要紧,只要缺口不是太大,30%的存款里,拿出10%来喂鳄鱼嘴,20%来投资,财富也能爆炸着增长。

有人说,每月存30%的收入太难,相当于50% 的税后收入。不买401K, 不住大房子,存30% 不难。实在还想不明白,干脆自己租房子住算了。房子是用来投资的,不是用来住的。切记,切记!

工作收入可以不高,但一定要稳定。稳定的10万元年收入,比不稳定的12万元年收入要好的多。有了稳定的家庭的收入,才可以有的大的leverage. 第七年以后,可以不用再往里面帖现金了。 再也不用存30%的收入。 第八年,就可以过上好日子了。

还有就是房子的管理问题。7个房子,哪里管的过来? 勤快人吗,多跑跑吧。 要想自己不累,找到一个好地方,买同一个小区的房子。 别天女散花的买的到处都是。

如 果猛地一看,懒人要16年退休。勤快人也得十年退休,好像划不来。干脆当懒人算了。 其实不然,勤快人的办法增长速度很快,懒人是指数成长,勤快人是爆炸性成长。 两者在一开始差别不大,到第四年以后,就大大地不同了。 懒人的办法很难达到一千万,勤快人一路忙下去的话,十五到二十年左右可以达到一千万。懒人得一直存钱。勤快人后来完全是用别人的钱。

风险是个问题,这个玩法一点也不新鲜。爆炸性增长吗,和董存瑞扛炸药包一样,风险当然是大大的。 一路成功的例子很多,但不少大富豪也玩的倾家荡产。如果掌握的好的话, 风险并没有想象的可怕。特别是一步一个脚印、逐年买进的话。

最后加一句,钞票永远少一张,房子永远少一间。长年当勤快人对身心健康大大地不利。各位别忘了急流勇退,在适当的时候,由勤快人变懒人,享用人生。

End

附件:in 10K US dolloar.
Yearly balance Sheet:








YearAnnual salaryAnnual savingNew Asset ValueTotal Asset valueTotal loanEquity


110.03.015.015.012.03.0


210.43.115.631.824.57.3


310.83.216.250.537.413.1


411.23.435.790.369.920.4


511.73.537.8135.3104.231.1


612.23.639.3185.4139.845.6


712.73.889.9290.1225.964.2


813.23.919.7313.4225.987.4


913.74.120.5338.4225.9112.5


1014.24.321.3365.5225.9139.6






















Asset Value:









House 1House 2House 3House 4House 5House 6House 7Total Asset
Year








115.0





15.0
216.215.6




31.8
317.516.816.2



50.5
418.918.217.535.7


90.3
520.419.718.938.637.8

135.3
622.021.220.441.640.839.3
185.4
723.822.922.045.044.142.489.9290.1
825.724.823.848.647.645.897.1313.4
927.826.725.752.551.449.5104.8338.4
1030.028.927.856.755.553.4113.2365.5




















Loan and Equity









House 1House 2House 3House 4House 5House 6House 7Total LoanTotal Equity
Year








112.0





12.03.0
212.012.5




24.57.3
312.012.513.0



37.413.1
415.912.513.028.6


69.920.4
515.916.513.028.630.2

104.231.1
615.916.517.228.630.231.4
139.845.6
720.816.517.237.830.231.471.9225.964.2
820.816.517.237.830.231.471.9225.987.4
920.816.517.237.830.231.471.9225.9112.5
1020.816.517.237.830.231.471.9225.9139.6



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